投資物件の品定めをする基準に「利回り」があります。
その投資物件を買った場合、一年でどれくらい回収できるかということですが、
表面利回りは、年間の回収金額÷総建築費の率となります。
アパートなら、年間総賃料÷総建築費ですね。
表面利回りが５％だから「いいじゃん」と思って買ってみたら、思いのほか手元にお金が残らない…という恐怖の体験をする前に計算するのが・・・実質利回り。
上のアパートの例でいえば、
年間総賃料から「管理にかかった費用」「税金」「ローン返済」などをマイナスしなければなりません。買う前からある程度計算できますから、ぜひやってみましょう。
広告に出ているのは、ほとんど「表面利回り」です。だいたい10％とあれば実質は６～８％程度になります。
じゃ、表面で５％の物件の実質は…？想像にお任せします。
特に中古物件を買われた方は、「管理にかかった費用」がかさむことは明確です。ガス給湯機は10年で交換が目安だし、機器の修理や交換ならまだしも、建物の修理となると桁が増えることがありますから要注意です。
ここまでは誰でもが言っていることですが、
実質利回りをちょっと「良くする」材料があります。
それは、「経費」。
特に10戸以上お持ちの方は、事業としての「大家さん」ですから、今までただ払っていた車のガソリン代、飲食費、通信費などが全部とはいいませんが「経費」として認められますので、その分がちょっと浮くことになります。
もちろん株式会社をつくると、その設立費用や、法人税、税理士に払う費用などがあるので、プラス・マイナスはありますけど。
経費が認められることは、内容（やりかた）によっては大きく収支に影響してきます。
でも、投資というものは、その物件を売った時に手元にいくら残りました・・・というのが「成績」。
利回りだけで判断はできないものです。
どう投資していいのか迷っているかたは、勉強会に参加するなり、本を読むなり、それか当社にお出でください。
あ、当社は投資顧問じゃありませんから（笑）
※以前は新築アパートを建てた時、建物にかかる消費税がほとんど戻る・・・という手続きがま
かりとおっていましたが、今は税務署が認めてくれません。
