投資物件の品定めをする基準に「利回り」があります。
その投資物件を買った場合、一年でどれくらい回収できるかということですが、

投資に計算はつきもの

表面利回りは、年間の回収金額÷総建築費の率となります。
アパートなら、年間総賃料÷総建築費ですね。

表面利回りが５％だから「いいじゃん」と思って買ってみたら、思いのほか手元にお金が残らない…という恐怖の体験をする前に計算するのが・・・実質利回り。

上のアパートの例でいえば、

年間総賃料から「管理にかかった費用」「税金」「ローン返済」などをマイナスしなければなりません。買う前からある程度計算できますから、ぜひやってみましょう。
広告に出ているのは、ほとんど「表面利回り」です。だいたい10％とあれば実質は６～８％程度になります。
じゃ、表面で５％の物件の実質は…？想像にお任せします。

特に中古物件を買われた方は、「管理にかかった費用」がかさむことは明確です。ガス給湯機は10年で交換が目安だし、機器の修理や交換ならまだしも、建物の修理となると桁が増えることがありますから要注意です。

ここまでは誰でもが言っていることですが、
実質利回りをちょっと「良くする」材料があります。

それは、「経費」。

利回りは変化します

特に10戸以上お持ちの方は、事業としての「大家さん」ですから、今までただ払っていた車のガソリン代、飲食費、通信費などが全部とはいいませんが「経費」として認められますので、その分がちょっと浮くことになります。

もちろん株式会社をつくると、その設立費用や、法人税、税理士に払う費用などがあるので、プラス・マイナスはありますけど。

経費が認められることは、内容（やりかた）によっては大きく収支に影響してきます。
でも、投資というものは、その物件を売った時に手元にいくら残りました・・・というのが「成績」。

利回りだけで判断はできないものです。
どう投資していいのか迷っているかたは、勉強会に参加するなり、本を読むなり、それか当社にお出でください。

あ、当社は投資顧問じゃありませんから（笑）

※以前は新築アパートを建てた時、建物にかかる消費税がほとんど戻る・・・という手続きがま

以前はコレで消費税が還付できました

かりとおっていましたが、今は税務署が認めてくれません。

ガスが地中に埋設された管で供給されているのがいわゆる「都市ガス」。

東京ガス管轄内なら東京瓦斯株式会社から、反対に配管の施設がない地域はプロパンガスのボンベが民間の燃料屋さんから供給されています。

販売チラシの住宅設備の一覧にも、ガスの種類を書くようになっていますが、プロパンを避ける人が結構いらっしゃるように感じます。
この傾向は賃貸住宅、賃貸アパートにでも言えることですね。

先のブログに、爆発事故はどちらも変わらないということや、プロパンガスのメリットをいくつか書きましたけど、
私はさらに、「都市ガス」という呼び方に問題があるのではないかと…思うのです。
都市ガスじゃなければ反対は田舎ガス？　だからプロパン＝田舎、というイメージになってしまってはいないでしょうか？
やっぱり、住むのなら田舎より都市がいいですか？

一方、プロパンガスの業者さんは、徐々に減る利用客を食い止めようと頑張っています。

プロパンガスのエリアに引っ越しをすると、「ガス業者は指定のところにお願いします」…ということになっていることが多いでしょ？

田舎ガス？

ガス業者さんにとって、一件増えるということは、しばらくの権利的収入源となるので必死です。

以前、アパートを建築する会社にいましたが、そこで建てるアパートはもっぱらプロパンガス仕様でした。
なぜかというと、設備が簡単だからです。
簡単　イコール　安い。
建物代が安くなるから、宣伝できる利回りの数字も上がるのです。

それを都市ガスにするとなると、地面を掘って、ガス管を繋げて、再度埋め戻ししてアスファルト舗装…その費用で利回りはガッツリ低下してしまいます。
確かにランニングコストはプロパンの方が都市ガスより高くなりますが、
販売業者にとって入居者のランニングコストは利回りの計算に入ってきません。

でも永遠のテーマ…「空室対策」においては、先に書いたようにマイナスに働いてしまいます。

あとは、決断ですね。
すべての条件が満たされて、かつ安い物件…なんて、あったら？

市場に出る前に不動産業者が買っちゃいますから。

爆発事故…実はプロパンガスと都市ガスでの事故件数て、ほとんど差が無いのご存知でした？

信じられないようなことですが…一応データでしたので。
事故での死者数も都市ガス対プロパンだと、多い年もあれば、そうでない年も…と特に傾向はありません。

なのに、プロパンガスと爆発事故はかなり深い結びつきのように思ってしまっています。

小規模のアパートを建てる場合、プロパンガスを利用するケースがありますが、
それにはワケがあります。

イニシャルコストが安い…
都市ガスですと、アスファルトの道を掘って管をつないで、また埋め戻します。
プロパンガスですと、置き場を設けてそこから各戸へ配管すれば終わりです。

イニシャルコストが安いということは、すぐ建築主であるあなたの儲け…利回りに影響します。

嫌われ者のプロパンですが、
良い点もあるので許してあげてください。

・地震などで都市ガスのライフラインが破損しても、プロパンならボンベにガスさえあればすぐ使える。
・火力が強い

そんなに良い点…ないか。
事業者にとっては、いくつか隠されたメリットていうのがあるのですが…それはきっと企業秘密。

来店された方だけに私がこっそりお教えしましょう。
嫌われる理由は…

イメージ写真

結構ありますね。

そうそう、ひとつだけ言わせて下さい。
確かに建築主から見て、都市ガスの工事をしなくていいことは利回りの数字が高くなるので、利回り的にありがたいことかもし
れませんが、
それは建築費を安くあげて利回りを高くしたい建築会社の勝手で、
都市ガスの工事をしてもなおかつそのくらいの利回りの数字を確保すべきじゃないかと思うのです。

なぜなら、入居者もなんとなくプロパンガスの物件を避ける傾向があるからです。
爆発が怖いからと、毎月の料金が高いからという理由で。

そこも考えておきましょう。