地盤はどうやって調べるのか

戸建住宅で、最も広く採用されているのがスウェーデン式サウンディング試験（以降SWS試験）と呼ばれる調査方法です。SWS試験とは？スクリューポイントを取り付けたロッドに1.0KNまでの荷重を加えて、ロッドがどれだけ地中に貫入するかを測定します。貫入が止まった後、ハンドルに回転を加えてさらに地中にねじ込み、一定距離を貫通させるのに必要な回転数を測定し、その結果をもとに地盤の強度を判断します。

地盤調査の結果、建物によって地盤改良工事の方法が変わります。

直接基礎で対応できない場合は、地盤補強工事を行って建物を安全に支えなければなりません。工法の選択では、安全性かつ経済性を考慮する必要があります。地盤補強工事を大別すると、軟弱な地盤そのものを固めてしまう地盤改良と、既製の杭を打設する工法とに分けることができます。地盤改良は硬質地盤でなくとも建物を安全に支持することが可能なので、戸建住宅の基礎補強では広く採用されています。土が固まらないような地盤の場合で支持層が確認できる場合は、既製の杭を支持層まで打設して建物を支持させる工法を採用できます。

下記工法が戸建て住宅を建てるときの代表的な工法です。

表層改良工法

柱状改良工法

小口径鋼管杭工法

以前、夕陽が赤いのはどうしてか？という話を書きましたが、これもそれぐらい当たり前過ぎて気にしなかったことです。

どうして１Ｒ　１Ｋ　１ＬＤＫ？　　　　　　　　　イメージ写真

でも質問されたことがあるので一応書いておきますね。

よく、ワンルーム系のマンションの建築計画となると、周辺地域は反対運動でてんやわんやするものです。
でも、ファミリー系のとなると反対もそう激しくない。

周辺地域に住む方にとっては、ワンルームとなると、世帯数が多いので変わり者が入居してくる確率も高くなる…ということで
しょうか。
一方ファミリータイプなら、ファミリーを築ける（イッパシの）社会人であることが暗黙の前提になるのでしょう。

どちらも根拠無いんですけどね。
さて、投資家にとって投資をするからには回収が命。

ワンルームの需要が飽和状態だと言われて久しいですが、それでも業者が単身者用にこだわるのはどうしてでしょう？という最
初の質問に戻します。

答えは、投資家にとってのリスクが一番少ない“売り易い商品”、面積が小さいぶん安い“買いやすい商品”になるからです。

一棟もののアパートの場合、限られた容積率の中で、4部屋のファミリータイプを作った時と、10部屋の単身者向けを作った場合では、
収入額も違えば、もし空き室になった時の損害額も小さくて済むわけです。

このエリアならファミリータイプだろう、という場合というものがありますが、そういう場所で単身者用のワンルームを建てる
と最悪…。
まったく入居者が入らないという事態になります。

今日も新聞広告が載っていました。区分所有の投資物件の広告です。

千代田区の一番町！東京のド真ん中なのに比較的閑静で最高の場所ですよね。
40㎡弱の１ＬＤＫ、4,400万円でした。
第1期販売分は完売、最期の5戸！！！
想定賃料210,000円、ローンの支払いが月額12万円（管理費、修繕積立金別）…いい例題ですね。

イメージ写真

さあ、あなたは飛びつきますか？

それにしてもすごい!全国紙の広告で販売数はたったの5戸ですから。

あと、間取りを見て感じました。
贅沢になったなぁ～て。
数年前までは18㎡、3点ユニットバスでも大丈夫だったのに。

区分所有から始めますか？（イメージ写真）

マンションの一室を買って第三者に貸す…という投資、これを業界では「区分所有」というカテゴリーで呼びますが、
この区分所有の投資物件は、よく投資家が読みそうな雑誌や日経新聞に広告が出ているのでご存知の方も多いと思います。

都心や横浜駅徒歩圏のワンルームや１Ｋ、１ＬＤＫタイプで、空室になることは考えられない、家賃が落ちることもあまり考えられない、いざとなれば売却も（地方より比較的に）心配ない、
これを買った場合の毎月の返済額より、収入の方が上回るので、マイナスになることも、ましてや破産する心配も無い。

勧める営業マンも（本当かどうかわからないけど）同社の物件を持ってて毎月アガリがあるという。

これだけ材料がそろうと、買わないのが罪悪のように思えてきます。…よね？
…は心配ない…と判断して…本当に大丈夫でしょうか？

これも縁…とか、普段の行いが良いから神様がご褒美をくれたか…と思って即、購入を決断！！！

…これはよくあることです。

それも、1室ならまだしも、すっかり周りが見えなくなって、あそこも！ここも！と高い利率で資金を調達して買っていくことが多いのです。

３室くらいで、目が醒めるようですが。

それは、確定申告書を書くと一目瞭然。

１つの物件で年間数百万円の実質的な利益があがるはずが、実際は微々たるものに…。微々たるものを3倍にしても…。
ということになりかねません。

ここに至ると挽回は難しくなります。

ひとつひとつ、丁寧に売っていくしかありません。

ただ、今度その物件を買おうとする人はこう考えます。
「なぜ、今のオーナーはこの（一見儲かる）物件を売却するんだろう？」と。

オーナーチェンジ物件を狙っている方は…当然ですけどね。

やっぱり私ども専門家に相談しながら進められたらいいと思うんですけどね～。