収益物件に投資をしようと考えている方は、きっとこれからの入居者の好みというものを意識されていることでしょう。

入居者に気に入ってもらえる物件をつくっておけば、また、今ある部屋をリフォームすれば空室対策になるだろうと。

ということで、不動産雑誌を見ると、入居者に対して行ったアンケート結果が出ています。
希望する施設等のランキングをみると
１、バス・トイレ別
２、オートロック
３、ロフト
などがいつも上位を占めてきますが、もうひとつ、今回のテーマ「デザイナーズ物件」もたいてい上位にランクインしてきます。

これは、単にその雑誌社の意見かも知れませんから、アンケートの結果と鵜呑みはできませんけどね。

過去にこういったことが実際にありました。

著名なデザイナーがある新築アパートをデザインしたのです。
外観は、他にないインパクトのあるものになりました。
気になる室内ですが、どれも１Ｋタイプですが、
オレンジ系の部屋、グリーン系の部屋、ブルー系の部屋と分けて柄モノの壁紙を張りました。

施主も納得はしていたのですが、最初の入居希望者が…「家具の合う合わないが出てくるので、白の壁紙に代えてくれたら入居決めます」って。
施主や建築業者が悩んでいるところ、次の希望者も、その次の希望者も…。

デザイナーは下を向いて悔しそうにしていましたが、結局白の壁紙に張り替えることにしました。

あまり、奇抜なものにすると、オーナーの趣味にあっても、実際の結果が付いてこないことがあります。

それ以来、建築業者としては「室内はオーソドックスに」が合言葉になりましたが、
デザイナーさんはちょっと悔しそう。

中には奇抜な室内の物件もありますが、空室のリスクと隣合わせですので、
心配になられたら、ぜひご相談ください。

投資物件の品定めをする基準に「利回り」があります。
その投資物件を買った場合、一年でどれくらい回収できるかということですが、

表面利回りは、年間の回収金額÷総建築費の率となります。
アパートなら、年間総賃料÷総建築費ですね。

表面利回りが５％だから「いいじゃん」と思って買ってみたら、思いのほか手元にお金が残らない…という恐怖の体験をする前に計算するのが・・・実質利回り。

上のアパートの例でいえば、

年間総賃料から「管理にかかった費用」「税金」「ローン返済」などをマイナスしなければなりません。買う前からある程度計算できますから、ぜひやってみましょう。
広告に出ているのは、ほとんど「表面利回り」です。だいたい10％とあれば実質は６～８％程度になります。
じゃ、表面で５％の物件の実質は…？想像にお任せします。

特に中古物件を買われた方は、「管理にかかった費用」がかさむことは明確です。ガス給湯機は10年で交換が目安だし、機器の修理や交換ならまだしも、建物の修理となると桁が増えることがありますから要注意です。

ここまでは誰でもが言っていることですが、
実質利回りをちょっと「良くする」材料があります。

それは、「経費」。

特に10戸以上お持ちの方は、事業としての「大家さん」ですから、今までただ払っていた車のガソリン代、飲食費、通信費などが全部とはいいませんが「経費」として認められますので、その分がちょっと浮くことになります。

もちろん株式会社をつくると、その設立費用や、法人税、税理士に払う費用などがあるので、プラス・マイナスはありますけど。

経費が認められることは、内容（やりかた）によっては大きく収支に影響してきます。
でも、投資というものは、その物件を売った時に手元にいくら残りました・・・というのが「成績」。

利回りだけで判断はできないものです。
どう投資していいのか迷っているかたは、勉強会に参加するなり、本を読むなり、それか当社にお出でください。

あ、当社は投資顧問じゃありませんから（笑）

※以前は新築アパートを建てた時、建物にかかる消費税がほとんど戻る・・・という手続きがま

かりとおっていましたが、今は税務署が認めてくれません。

一連のＡＩＪ投資顧問の報道では「デリバティブでの損失」を取り上げています。

デリバティブとは何か…は他に譲るとして、
デリバティブを知らないというのは、まるで海に行って海に顔をつけずにいるようなものだと思っ

ています。

私たちが、一個いくらで売り買いをするときに動くお金のことを「実体経済」と呼ぶとしたら、
デリバティブのように、実体の無い「権利」などを売り買いする「投機経済」の額の方がはるかにたくさん動いているのですから。

個人でもできますが、皆さんがやらないだけで、金融機関は預かったお金をそうやって殖やそうと日々頑張っているのです。

ＡＩＪの場合、何年間でだかはっきりしませんが、57兆円もの額の取引を日本橋のテナントビルの一室でできてしまうのです。
役員含めて従事者はたったの12名だそうです。

比較するのもなんですが、確か我が国の1年間の国家予算て、100兆円弱ですよね？
でも、デリバティブの取引だとそんな額、きっとあっという間です。

最初の負けを取り戻そうと判断を誤ると損失がさらに増え、それを取り戻そうとするとさらに…！

パチンコでもそうですか？競馬でもそうですか？私…知りませんけど。

不動産投資でも、判断を誤ると同じようなことになりかねません。
アパートのオーナーも、空室が出たからといって慌てると、かえってさらなる空室をつくりかねません。
リスクが無い、もしくは少ない、というおいしい話がきても、飛びつかないでください。

迷ったときはどうぞご来店ください。
何か参考になるアドバイスができると思います。