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横浜市南区の不動産会社栄都

賃貸人と賃借人の敷金関係

2012年3月4日 日曜日

賃貸人が賃貸目的物を第三者に譲渡し、賃貸人の地位がその新所有者に

移った場合、敷金関係は、新所有者に移り、賃借人は新所有者に対して

敷金の返還を請求することができるのでしょうか。

これは、賃貸人の地位が移転しても、敷金関係は新所

有者に受け継がれます。

したがって、賃借人は新所有者に対して敷金返還請求

権を行使することができます。

それと、もう一つ気を付けなければならない事は、

この賃貸人の移転の場合に、敷金関係が新賃貸人に

移転するというのは、賃貸借契約が継続している間の

話です。

賃貸借契約が終了し、明渡し前に賃貸目的物の譲渡

が行われた場合には、新旧所有者の合意のみでは、敷金に関する権利義務は、新所有者に承継されません

ので敷金返還請求権先については注意が必要です。

 

次に賃借人が賃借権を譲渡した場合に、敷金関係は新賃借人に移転するでしょうか。

この場合、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要ですが、先ほどとは逆に敷金関係は新賃借人に移転しません。

これは落ち着いて考えれば分かります。

Aが賃貸人、Bが賃借人、Cが賃借権の譲受人だとします。

BがAに差し入れた敷金が、Cに受け継がれるとすると、Bは他人のために担保を提供していることになります。

したがって、賃借権の譲渡の場合には、BからCへ敷金返還請求権を譲渡するなどの特別な事情がない限り、敷金関係は新賃借人に移転しません。

賃貸人の移転と賃借人の移転の敷金関係は違うので、気を付けて下さい。

 

賃貸物件の退去時における原状回復義務の修繕分担表

2012年3月3日 土曜日

平成23年8月の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の再改訂を踏まえ、

退去時の原状回復費用に関するトラブルを未然に防止する観点から、貸主・借り主の

双方が、入居時に原状回復に関する条件を確認するようになっています。

退去時に借り主が行う原状回復の内容・方法については、貸主と借り主で

協議した上で実施するようになっていますので、下記内容が絶対という訳で

はありません。賃貸する際は、必ずどちらの負担になるのかを明確にして

借りるように心掛けて下さい。

【賃貸人(貸主)・賃借人(借り主)の修繕分担表】

賃貸人(貸主)の負担となるもの

賃借人(借り主)の負担となるもの

【床(畳・フローリング・カーペットなど)】

1. 畳の裏返し、表替え
(特に破損してないが、次の入居者確保のために行うもの)
2. フローリングのワックスがけ
3. 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
4. 畳の変色、フローリングの色落ち
(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
1. カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ (こぼした後の手入れ不足等の場合)
2. 冷蔵庫下のサビ跡
(サビを放置し、床に汚損等の損害を与えた場合)
3. 引越作業等で生じた引っかきキズ
4. フローリングの色落ち
(賃借人(借り主)の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)

【壁、天井(クロスなど)】

1. テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
2. 壁に貼ったポスターや絵画の跡
3. 壁等の画鋲、ピン等の穴
(下地ボードの張替えは不要な程度のもの)
4. エアコン(賃借人(借り主)所有)設置による壁のビス穴、跡
5. クロスの変色
(日照などの自然現象によるもの)
1. 賃借人(借り主)が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ
(使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合)
2. 賃借人(借り主)が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ
(賃貸人(貸主)に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合)
3. クーラーから水漏れし、賃借人(借り主)が放置したため壁が腐食
4. タバコのヤニ、臭い
(喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合)
5. 壁等のくぎ穴、ネジ穴
(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの)
6. 賃借人(借り主)が天井に直接つけた照明器具の跡
7. 落書き等の故意による毀損

【建具等、襖、柱等】

1. 網戸の張替え(特に破損はしてないが、次の入居者確保のために行うもの)
2. 地震で破損したガラス
3. 網入りガラスの亀裂
(構造により自然に発生したもの)
1. 飼育ペットによる柱等のキズ、臭い
(ペットによる柱、クロス等にキズが付いたり、臭いが付着している場合)
2. 落書き等の故意による毀損

【設備、その他】

1. 専門業者による全体のハウスクリーニング
(賃借人(借り主)が通常の清掃を実施している場合)
2. エアコンの内部洗浄
(喫煙等の臭いなどが付着していない場合)
3. 消毒(台所・トイレ)
4. 浴槽、風呂釜等の取替え
(破損等はしていないが、次の入居者確保のために行うもの)
5. 鍵の取替え
(破損、鍵紛失のない場合)
6. 設備機器の故障、使用不能
(機器の寿命によるもの)
1. ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす
(賃借人(借り主)が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合)
2. 風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
(賃借人(借り主)が清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合)
3. 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
4. 鍵の紛失又は破損による取替え
5. 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草

賃貸物件の貸主、借主の責任

2012年2月16日 木曜日

賃貸物件に瑕疵があり、その事によって第三者にけが等させた場合誰に責任があるのでしょうか。

民法上では、まず借主が注意を持って管理していたかが問題意になり借主が注意義務を持って管理していた場合は所有者(オーナー)が責任を負うことになります。

その時の所有者の責任は「無過失責任」となり所有者に過失がなくても責任を負うことになります。

注意しなければならないのは、借主は過失があれば責任を負わなければならないということです。

賃貸物件ということで、“借り物”という意識ではなく借りている期間は自分の“持ち物”という意識で居住することが大切になります。

単に敷金の返還が少しでも多くなるように室内を綺麗に使用する…ということだけではなく(勿論、綺麗に使用することは大事ですが…)、例えばベランダに付帯している物干し竿が不安定でそれを知りつつ使用を継続していて強風で下に落ち、通行人にけがさせた場合は借主が責任を負わなければならないようになってしまいます。

借主が通常の管理義務を持って居住している限り、余程の事がなければ借主に責任が及ぶことは少なく所有者が最終責任を負うことになります。

大事なことは、借主が“借りている家”と無責任に扱うのではなく、“自分が住んでいる家”と意識し大切に使用することが最低限必要ではないかと思います。