たまに、すごく安い不動産物件を目にすることがあります。

ですが、下の方を見ると「再建築不可」と書いてあります。「倉庫や家庭菜園に最適！」なんてキャッチコピーが書いてあったりもするでしょう。

たまに質問があります。

再建築不可なら、その土地の広告に書くべきは建蔽率は０％だろ？と。

いいえ違います。

その土地には、なんらかの理由が有って建築の許可が出ないのです。

よくある例ですが、それが、例えば接道の幅…それが最低限の２.０ｍに足りない…という場合、
確かにそこに新たに建築物を建てることに対し許可は出ません。

ただし、もし建築の要件を満たしている隣のかたが買ったら、その再建築不可の物件は再建築の要件を獲得し命を取り戻します。
当然、その地域の用途地域、その他の法令に従うことになります。

広告に「再建築不可」の土地の広告が出ていて、建蔽率５０％と書いてあったとしても、それは間違いではありません。

この欄は、簡単に言うと、「ここに書く条件の融資が降りれば買います、ダメなら買うのをやめることができることにします」、という、買主にとってとても大事な項目のです。

金融機関名、融資予定額、年利率、借入期間、返済方法などを書かなければなりません。

買いたい、というお客様のために融資を通すように銀行などに働きかけるのが仲介業者の仕事のひとつです。

ですが、悪徳業者になると、無理矢理でも融資を通そうとするのです。
基本的に、仲介業者は契約が無くなってしまうと手数料も入らないので、なんとか融資を通そうとするものなのです。

一見、買主のためにもなっているようですが、バカ高い利率で融資の承認が降りたとして、あとは破綻が待つだけです。
そういう意味でも、この欄はとても重要なのです。
今ほど宅建協会の指導が厳しくない時代は、金融機関の欄に「都市銀行・地方銀行他」と書いても平気でしたが、
今は、○○銀行、○○信用金庫、また○○ファイナンスなどと固有名詞を書くことを指導されています。

大事なのは年利率。
普通の業者でしたら、説明書作成時の変動金利の利率や、フラット３５でしたら同じく店頭に出ている固定金利の利率を書き込みます。

今、店頭の変動金利は2.475％ですが、もし、仮に説明書に５％と書かれてしまっていたら、何か理由があって、あなたには「2.475％ではなく、５％なら融資します」という決定だったとしたら、「違約金」を払ってやめるか、契約をしなければなくなります。

この欄は、説明書の後ろの方に出てきます。
説明を聞いて慣れない専門用語ばかり眠くなったり、疲れていたりする頃ですが、見逃さないようにしましょう。

この欄には一般のかたがあまり馴染みの無い50程の法律が列挙されています。

首都圏近郊整備地帯等整備法、都市公園法、砂防法、森林法、全国新幹線鉄道整備法、旧市街地改造法‥‥などなど。　私の経験でも関わったのはその内、下の１０程。

宅地造成等規制法、文化財保護法、急傾斜地法、景観法、公有地拡大推進法、都市緑地法、航空法、河川法、農地法、津波防災地域づくりに関する法律…くらいでしょうか。

ただ、その地域はその法のエリア内にあるものの、それらの法が関わってくるのが　500㎡以上の敷地からだったり、一定の高さ以上の変更だったり…となっているものがあります。

不動産業者によって、あるいは作成した宅建主任者によってそれを重要事項に素直に書く人もいれば、取引上関わりが無いのだから書かない、という人もいます。

もしチェックがついているにもかかわらずそれらの法についての説明が無ければ、質問して確かめましょう。