重要事項説明書の添付書類一覧表

重要

書類には○印をつけます）
書　類　名 　　　　　　　　　　　　交付 　　　　　備　　考 　　　　　　　　　書　類　名　　　　　　　　　 交付 　　　　　　　　備　　考
重要事項説明連帯責任 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　重要事項説明書資料
証明書 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　各種規約書等
重要事項説明調査報告書 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理規約
土地登記簿謄本（証明書） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　使用細則
建物登記簿謄本（証明書） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理委託契約見本
公図写（14条地図） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　管理組合・自治会
地積測量図写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規約または規則等写
実測図・現況図写
建築確認通知書写
工事竣工図写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　売買契約書－案－
配置図・平面図写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　買換等の覚書
設計図・仕様書写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　手付金保証書または
ガス・上下水道配管図写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　寄託金保管証明書
開発・造成許可書写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地賃貸借契約書写
農地転用許可証 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借地権譲渡承諾書
（調整区域内等） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借地に関する念書
農地転用受理通知書写 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仮換地指定証明書
（市街化区域内） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仮換地の底地の証明書
分譲地全図 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保留地証明書
案内図 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不勧告通知書写（国土法）
委任状 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税評価証明書
固定資産税及び登録免許
税当事者負担額計算書

・物件調査について
1.不動産売買仲介のプロセス

①売主から売却相談

②買主からの購入相談

③価格査定

④売主と媒介契約

⑤広告活動

⑥税金.資金計画

⑦重要事項説明

⑧売買契約

売却の対象物件を正確に把握、正確に調査→購入者の保護へつながる。

対象物件の調査のうえ価格査定
売主と価格を決定する根拠を明示する基礎資料の準備

取引事例・公示価格・評価証明・収益還元等
営業活動として広告【不動産の表示に関する公正競争規約】の規定に違反してはならない調査もれがあった場合この規定に違反する可能性がある。
譲渡所得税等の税額算定、手取り資金等税の特例、融資利用資金計画等のアドバイス
取引主任者は宅建業法上重要事項説明の義務がある不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。固定資産税評価額に対して原則として税率4％を乗じた金額が税額となります。新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。なお、原則的な税額の求め方は次の通りです。

税額＝固定資産税評価額（課税標準）×税率
住宅用土地建物に関する税率軽減の特例
住宅の敷地・建物に適用される税率は、平成24年3月31日まで、税率を3％とする特例措置がとられています。
物件調査は重要事項説明の為の調査でもある。

調査が不十分であれば、説明することができない。
契約書は対象物件の正確な表示当事者を明確に

年末、家の書類を整理していたところ、昔アパートを借りたときの契約書等が出てきました。
もちろんもうそこからは引っ越したのですが、驚いたのはほとんど手書きだということ。それと内容の薄さ。

本文と写真は無関係です

今はまず、本人確認からはじまり、暴力団やその関係者でないこと、また、そういった方々を出入りさせない事の誓約書、

重要事項説明では、「アパートの大家さんがそのアパートを買うためのローンが払えなくなって競売になり、買主がついたらあなたはここを 出ていかなきゃいけないしかなりの確率で敷金も戻ってこないんだよ」と教えてあげないといけません。
アスベストが使われているのか否か、土砂災害警戒区域に入っているか否か…などとにかく説明することが多くなりました。

不動産業者がお客様にもし間違ったことを伝えて、または事実を知っていたにもかかわらず教えず、
「そんなこと知ってたら買わなかった、借りなかった」ということがわかってしまうと、悪質な場合、業者の免許が取り消されてしまいます。

その中でも業者が一番気にするのは「事故物件」…ですかね。その中でも心理的欠陥…いわゆる自殺物件です。
借りるアパートの部屋で以前事件で人が死んでいたり、自殺していたとすると、売主は仲介業者にそのことを伝え、仲介業者はお客様に事実を伝えなければなりません。
中には家賃が安ければ（事件事故は）全然構わない、というお客様もいらっしゃいますが、そういう部屋ならやめます…というお客様が多くなるでしょう。

でも、ずっとその事実を言わなきゃいけないかというと、法律的にはいろいろ判例があって決まった線引きはありません。

取引から10年で時効を迎えるというものもあれば、当時事故のあった建物が建替えられれば伝える必要なし…とか。

本文と写真は無関係です

アパートマンションのオーナーはもちろん、不動産業者はこういうことがあるから、どうせ事件事故を起こすなら、部屋から出てやって欲しいと思うのです。不謹慎ですが。