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横浜市南区の不動産会社栄都

不動産投資をする前に視力をつけよう?

2011年12月22日 木曜日

小さい文字を読むの…好きですか?
そろそろ老眼鏡が必要になっている私にとってはNoと言いたいところです。

生命保険に加入した時、小さい文字でびっしり書いてある約款という冊子を渡されました。大切な内容だとは思いながら一回も読んだことがありません。
でも、逆に事業者の立場になると、読んでほしくないところは小さい文字にしたくなるもの。

不動産投資をしようとするあなたは、生命保険の約款を読む根気は要りませんが、小さい文字に注意を払うことに少しだけ慣れていただきたいと思います。

私はそれを読むのが今では楽しみになっています。
投資する方々がその物件を買った後で“そんなの聞いてなかった”となるように、業者がさりげなくつくる落とし穴は何かな~と探すのです。

例えば都内豊島区、1Kの区分所有物件、購入価格は1,890万円。駅まで徒歩7分
小さい文字にはこういうことが書いてあります。

物件名からはじまり、住所や敷地面積などいろいろ書いてあって…
■借り上げ賃料/月額68,000~73,200円 ■賃料支払免責期間/3か月 ■借り上げ期間/4年間 ■管理費/入居者負担 ■修繕積立金/購入者負担 ■敷金・礼金・保証金/お支払いいたしません ■提携ローンのご案内/・・・・年利率2.544%~6.06% ■火災保険料/別途ご負担いただきます ■金融機関事務手数料/最低105,000円 ■自社事務手数料/52,500円 ■管理基金/(一括)150,000円……….

「4年間借り上げ…」で安心だと思ったら…ん?
支払免責期間て…?これは、3か月は賃料はお支払いしませんよ、という意味です。

敷金…? あなたの元には借り上げ賃料だけしか入りません。

提携ローン…なに?~6%って…頭金を購入金額の1割入れてローン組んだら、なんと毎月の支払はローンだけで10万円を超えました。

金融機関事務手数料?…10万円もかかりますか? そのうえに自社の事務手数料…ですか。

管理基金150,000円?…賃料に換算したら2カ月分…ですね。

こんな感じで、マンション販売業者は1戸販売するごとに、仲介手数料だけでなく、
事務手数料、敷金、礼金、保証料(更新ごとに毎回)、もしかしたら火災保険会社からと提携ローンの金融業者からのキックバックが収入になります。
営業マンに高い交通費や報酬を払える訳です。

小さい文字だけではありません。大きな文字でも「おお~っ」と思わせることが書いてありますけど、それはまた後日。

それぞれの業者さんの誠意が広告の細かい文字に表れますね。

不動産投資会社の舞台裏

2011年12月20日 火曜日


私は以前、投資用アパート・マンションのコンサルティング会社にいました。
建築もやっていたのですが、いろいろ勉強させてもらいましたが、見てはいけないものまで見てしまったように思います。

すべて暴露するわけにはいきませんが、これから投資をしようという方々に損をしていただきたくないので、
そこに絞ってお伝えしたいと思います。

新築アパートのメリットといえば、賃料が高く設定できる、設備がすぐには壊れない、テナントが入りやすい、心理的瑕疵物件(自殺や事件)の心配がない、など良いことづくめ…のような気がしますよね。
実際私もそれをうたい文句に営業していました。

ただ、どうでしょうか?

賃料は確かに近所の物件より高めに設定できました。ところが「新築プレミアム」が効くのも完成前くらいで、完成してからも空き 部屋が残っていると、仲介会社から値下げ交渉がガンガン入ってきます。
オーナーは一刻も早く満室にしたい…というより、しないとローンが払えないので安くしてでも入れてしまいます。
すると、新築アパートとはいえ、賃料は中古物件とあまり変わらなくなってしまうのです。

次に、テナントが数か月か半年して転勤などで退室したとしましょう。すると、もう次に募集するときは「新築」とは書けないので 「築浅」になります。
ところが、賃貸物件を探している人は「新築」というキーワードで検索するので、その「築浅」は早くも検索から漏れてしまうこと になります。

給湯設備はすぐに壊れない…と思っていましたが、海のそばに建てたアパート、利益を優先させたため手すりや柵を鉄で造ったとこ ろ、一気に錆が流れ出してきて壁面を汚しました。
すると、1年も経っていないのに全体が薄汚くなってしまいました。とても築浅物件としてお客様に紹介出来なさそうなほど…。
エアコンの室外機も、建築会社の利益を優先したために1年程ですぐ故障してしまいました。対策として耐塩害仕様というのがある ようです。

引き渡してしまった後はそういうのって、メーカーの保証期間が過ぎるとオーナーの負担になります。

心理的瑕疵…これは問題です。今では交通事故の約3倍もの人が自殺しているのですから。
とういうことで、新築物件だからといって、不幸にも自殺されてしまえば…瑕疵物件と同じことになってしまうのです。

このように、新築アパート・マンションといっても、安全な投資とは言い切れないのです。


私たちは、中古より新しいものが好きですよね。車を見ても、家電製品にしても。
アパートマンションも新しい方が無難か…というと思わぬ落とし穴がある事も覚悟しておかなければなりません。
なにせ絶対に安全な投資など無いのですから。