あなたのマンション、隣との境になっている壁は、乾式ですか？それとも？関心なかったですか？

普通、ＲＣのマンションに住んでいたら、壁はみんなＲＣだと思いますよね。
一面壁紙を貼ってしまうと、わからなくなってしまいます。

いざ、釘を打って絵を掛けようか、液晶テレビを壁掛けにしようかと考えた時にはじめて、
石膏ボードの存在に気付くかたもいらっしゃるようです。

液晶テレビが壁掛けにならない訳がその石膏ボード壁にあったそうです。
もちろん石膏ボードは画鋲が刺さる程度の柔らかさで、そのまま物を掛けるには全く強度がありません。

ちょっと話がそれましたが、マンションにおける隣との境界壁が、ＲＣでなく、乾式の壁…つまり、
石膏ボード+断熱材+石膏ボードの壁になっていることがあります。

これは、造り手からしてみればコストはＲＣ壁にくらべ2倍ほど高いのですが、軽量化に寄与しているわけで、とても有効な手段なのです。

乾式壁は、厚さが15～20センチくらいありますが、ＲＣ壁と比べて同じ程度の防音性があるそうです。

ただ、いかがでしょうか？
となりとの壁が石膏ボードと断熱材だけだったとしたら…あまり気持いい感じしません。
ドリルで穴開けたら、す～っと隣に通じてしまいます。

アルミフレームが無いところを蹴飛ばしたら穴が隣に貫通してしまうかもしれません。

20階以上のマンションでは、使われていることが多いとのことですけど…ご存知でした？

気にしません・・・か？

修繕積立金とは、「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕」「不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」「敷地及び共用部分等の変更」「建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査」「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」と標準管理規約第28条に定義されており、大部分のマンションでこれに準じています。

修繕積立金の金額設定で重要になるのは、長期修繕計画です。

国土交通省は、平成20年6月に分譲マンション長期修繕計画の標準様式を初めて作り、「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」として発表しました。

つまり、これ以前は標準様式というものが無いので、分譲会社・管理会社等が独自の様式で作成した長期修繕計画を購入者に提示してきたのです。また、この標準様式で長期修繕計画を作成することは強制されていませんので、マンション毎にその様式を確認する必要もあります。

長期修繕計画というのは、管理組合（購入者の皆さんの団体）が、「定期的な（おおむね５年程度ごとに）見直しをすることが必要」と標準管理規約第32条コメントでされていますので、中古マンションの購入を検討されている場合は、現在の長期修繕計画の作成時期も確認する必要があります。

もし、10年も前の計画が見直されず放置されている場合は要注意ですし、まして計画自体が存在していなければ問題外と言えるでしょう。適正な修繕積立金とは、適正な長期修繕計画において将来的にも資金ショートを起こさない（大規模修繕工事施工時にも一時的な資金不足を招かないような積立計画の）金額設定となっている額です。

しかし、各マンションの建物・設備が多種多様であり、一概に「この金額」と言えないのは管理費と同様です。

各マンションの建物・設備が多種多様であり、積雪寒冷・海岸近くなどの地域特性も考慮しなければならないのですが、参考となるのは、マンション管理標準指針コメントに記載されている （駐車場使用料の繰入含む修繕積立金額）モデル見直し試算です…
「70戸・9階　戸当たり13,585～17,446円／月（ｍ2当たり181～233円／月）」
「30戸・4階　戸当たり11,257～14,467円／月（ｍ2当たり150～193円／月）」
を一つの目安として、これに各マンション独自の特殊な施設・設備分を上乗せして考える方法があります。

参考までに、ご自身の修繕積立金と比較してみてはいかがでしょうか…

管理費とは、「管理員人件費」「公租公課」「共用設備の保守維持費及び運転費」

「備品費、通信費その他の事務費」「共用部分等に係る火災保険料その他の損害

保険料」「経常的な補修費」「清掃費、消毒費及びごみ処理費」「委託業務費」

「専門的知識を有する者の活用に要する費用」「地域コミュニティにも配慮した

居住者間のコミュニティ形成に要する費用」「管理組合の運営に要する費用」

「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」と標準管理規約第27条に

定義されており、大部分のマンションでこれに準じています。

つまり、毎月各組合員（購入者の皆さん）から徴収した費用で、上記の支出を全て

賄えなければ適正な管理費の徴収額とは言えません。

ところが、多くのマンションで、適正な管理費徴収額とはなっていない実態があります。

「それでは管理費会計は赤字になっているの？」と疑問を持つでしょうが、ここに

マンション販売業者が作った巧妙なカラクリがあります。

そのカラクリとは、駐車場使用料を管理費会計の収入として計上する方法です。

標準管理規約第29条では、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る

使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」

となっています。

つまり「駐車場使用料は修繕積立金として積み立て」なければなりませんが、

この標準管理規約というのは、「管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を

制定、変更する際の参考という位置付け」と国土交通省が解説している事を悪用して、

「分譲会社の販売戦略」＝「各マンションの実態」と勝手な解釈を行い、標準とは

異なった各マンションの管理規約に改竄しているのです。

適正な管理費となっているのかを調べるには、予算書（決算書）を見て、管理費会計の

「支出額」＝「管理費収入（各戸からの管理費徴収額）」となっているかを確認すると

判り易いでしょう。

私も区分所有者ですが、管理組合の内情を良く見たことはありません。

それではいけないのですが…

これを機に、自分のマンションがどのような会計をしているのかを確認したいと思います。