管理費とは、「管理員人件費」「公租公課」「共用設備の保守維持費及び運転費」

「備品費、通信費その他の事務費」「共用部分等に係る火災保険料その他の損害

保険料」「経常的な補修費」「清掃費、消毒費及びごみ処理費」「委託業務費」

「専門的知識を有する者の活用に要する費用」「地域コミュニティにも配慮した

居住者間のコミュニティ形成に要する費用」「管理組合の運営に要する費用」

「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用」と標準管理規約第27条に

定義されており、大部分のマンションでこれに準じています。

つまり、毎月各組合員（購入者の皆さん）から徴収した費用で、上記の支出を全て

賄えなければ適正な管理費の徴収額とは言えません。

ところが、多くのマンションで、適正な管理費徴収額とはなっていない実態があります。

「それでは管理費会計は赤字になっているの？」と疑問を持つでしょうが、ここに

マンション販売業者が作った巧妙なカラクリがあります。

そのカラクリとは、駐車場使用料を管理費会計の収入として計上する方法です。

標準管理規約第29条では、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る

使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」

となっています。

つまり「駐車場使用料は修繕積立金として積み立て」なければなりませんが、

この標準管理規約というのは、「管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を

制定、変更する際の参考という位置付け」と国土交通省が解説している事を悪用して、

「分譲会社の販売戦略」＝「各マンションの実態」と勝手な解釈を行い、標準とは

異なった各マンションの管理規約に改竄しているのです。

適正な管理費となっているのかを調べるには、予算書（決算書）を見て、管理費会計の

「支出額」＝「管理費収入（各戸からの管理費徴収額）」となっているかを確認すると

判り易いでしょう。

私も区分所有者ですが、管理組合の内情を良く見たことはありません。

それではいけないのですが…

これを機に、自分のマンションがどのような会計をしているのかを確認したいと思います。

マンション管理会社にとって、管理委託費で儲けることは難しくなっている傾向があるようです。

その理由は、マンション管理適正化法の制定やマンション管理組合の意識の向上に伴って、管理委託費に向ける目が厳しくなっているからです。

今では、管理組合主導で全面委託から一部委託に変更したり、管理委託費の引き下げを迫ることは当たり前になっています。

そして、管理会社としても同業者との競争が激しくなり、委託費の値下げを交渉されれば、管理仕様を落とさずに無条件で一定の値引きをすることは避けられません。

そんな管理会社にとって最後の聖域と言えるのが修繕工事です。

特に大規模修繕の場合は、費用も掛かる為下請け孫請け業者よりマージンを吸収できるので工事のたびに大きな利益を得ることが出来るようになっています。

私もマンション居住者で、管理組合はあるのですが積極的な参加は正直していないのが現実です。

全て管理会社任せでは何か工事をする際に必要以上に経費を掛けたり今すぐ必要ではない工事を進める方向に持っていったり…という事も考えられます。

１区分所有者としての自覚を改めて持たなければいけないなと感じます。　　　　　　　　　　　　　　　　

もし、管理会社より工事に関する提案等あれば良く考える必要があるかもしれません。

勿論、区分所有者の為の提案だと思うのですが…。