たまに投資物件を探していらっしゃるお客様の中で、「利回り１０％以下の物件情報はいらないからね」とおっしゃる方がいます。

こういう区切り設けてしまうと、優良物件の情報がお手元に届かなくなることもあるので注意です。

もちろん、そういう物件情報を仕入れて、自分で手を掛けて…というのならわかりますが、

物件は遠方で、自分はサラリーマンをしながら大家さん生活を…とお考えなら、１０％というような区切りをつけないようにお勧めしています。

なぜなら、たいていの場合、中古で１５％の木造アパートというと、ロクなものでなかったりします。

電卓を横に置いて計算してみてください。

毎月の収入×１２ヵ月＝年間収入…①

物件の価格…②

①÷②×１００％＝表面利回り

ですよね。

１０％以上あったとしましょう。これでニンマリせずに…
①×０．９…③　　　（常に満室とは限らないので、常に1割減（入居率90％）と仮に考える）
③－500,000円…④　　（修理・維持費などの年間費用）
④－100,000円…⑤　　（固定資産税・都市計画税を仮に10万円として…）

で、⑤÷②×100％をやると…いくらになりましたか？

それが、いわゆる実質利回りとなりますが、不動産取得税が他にもかかりますね。

また、物件の価格を固定して考えていますが、
これが変わると、利回りの数字はコロコロ変わります。

それくらい利回りの数字と言うのは水ものなので、あまり、情報入手の段階で％を言わない方がいいのです。

表面８％でも、あとメンテいらず…というものもありますし、
場所によっては空室のリスクが少ない…という利点のあるものもあります。

株を持ては値下がりが心配になり、アパートを持てば空室が心配になって…。
ですから、そのバランスが大事です。

表面利回りで５％とかいうと、トントンかマイナスになることもあるので、
やっぱり計算することにしましょ。

当社にはその優良物件があるので、お問い合わせくださいね。そういう物件はネットに出てないものですし…。

先日のニュースで、ある企業が行った「市場ごとの中古品に対する認識調査」によると面白い結果が出ていました。

調査対象：20～69歳の男女1,113名。
対象とした市場：住宅、自動車・バイク、家具、家電、パソコン、ブランド品、洋服、自転車、本・漫画の9種類。

この中で、一番「中古でもいいや」と思われているものって何だと思いますか？

「本・漫画」が断トツで1位だったとのこと。で、第２位がなんと「住宅」！　その次が「自動車・バイク」です。
では、「絶対に新品！」と回答されたのは何でしょう？

「パソコン」と「家電」が絶対に新品、できれば新品を合わせるとどちらも８割を超えていたそうです。
そのものの値段の違いもありますが、「絶対新品！」派が多いこの日本で、この中古でもOKという感覚がどう動いていくか注目したいと思います。

私は、中古住宅OKですけど、水回り・・・風呂、洗面所、トイレ、キッチンは新しくしたい…です。
これが一番リフォームでもお金が掛かる所なんですけどね。
一回使えば中古です。

対象とした市場の中に、“旦那”が無かったことにほっとしました。

私はまだその民間資格持っていませんけど、

不動産取引の実務５年間以上ある宅建主任者、一級建築士、土地家屋調査士に受験資格があるそうです。

ずいぶんハードルが高いですよね。

この資格があると、不動産に関する相談を先に書いた３つの資格者としてではなく、コンサルタントとして「有料」で仕事がでるそうですが、そうはいかないでしょうね実際は。

それはともかく、宅建主任者の（難しい）試験をパスして、資格を持ったからといって実務に長けてるかというと決してイコールでないでしょう。

でも、だからとって、コンサルタントマスターですか、こういう資格を作られちゃうと、資格の無い人間は「マスター未満」「ペーパー宅建主任者と同じ」呼ばわりされてしまうようで気分良くないです。

どんな試験なんでしょうね。

で、また、更新ごとに協会に１万円の更新料ですか…、いいですよね、1,000人いたら、毎年更新料収入が1000万円入るんですから…。いいビジネスです。くやしい～（笑）