手付金には大きく２つあって、解約手付か、違約手付かという話を書きました。

通常何も言わなければ、解約手付ということになりますが、

契約書でどう書かれているかというと…、

「買主、売主のどちらかが、引き渡しまでのプロセスにとりかかる前な ら、買主なら手付金を放棄してこの契約を白紙にもどすことはできるし、売主なら、買主から預かった手付金を返 した上に同額を支払うことで契約を白紙にもどすことができる」
と書いてあります。

さて、そこでケースによっては裁判になってしまうのが、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」の解釈です。

実は下記のような判例があるので、参考にしてください。

○ 履行に着手したと見なされること
・建築（リフォーム含む）の着手
・所有権移転登記・分筆登記
・仮登記

● 履行の着手とは見なされないこと
・ローンの申込
・測量
・新築マンションの青田売りの場合の木材加工、工事の着手
・明け渡しのための住居の手配、小修繕
・目的物件の抵当権の抹消（残代金が入っていないので滅多にないこと）
・司法書士への登記委任
・固定資産評価証明書の取得
・領収書の作成

区分所有権…つまりマンションの部屋の売買のことをこう言いますが、くわしく見てみると、区分所有といってもいろいろなケースがあります。

土地が借地権だったり、土地と建物と別々の登記だったり、敷地権だったり…。

多くの場合は最後の「敷地権」となっています。

重要事項説明書では、最初の方に出てきます。
「登記簿に記録された事項」という部分ですが、これは登記簿（正確には、全部事項証明書）に書かれていることをそのまま書くことになっています。
そこを見てみると、土地の登記の欄に「敷地権につき建物と一体」と書いてあるかも知れません。

この「敷地権」とは、どういうことでしょう。

マンションを購入すると、その敷地も購入者に「共有持分」として割り当てられます。（たいてい非常に桁数の多い分数になります）
最悪、そのマンションが無くなった場合、１登記者あたりに何㎡ぶん所有権がある、ということです。

都心のマンションでは、敷地一杯に高層のビルを建てるので、もし割り当てがあったとしても、さほどな大きさではないのですが、例えば郊外の団地となると、もともとの土地が広いので、１登記者あたり３０坪くらいあったりするものです。

ただ、そう言っても、マンションの場合、区分所有権と土地の持ち分をセットにしないと都合の悪いことが出てきます。
区分所有権は売ったけど、共有持ち分は売りませんよ、というのは…成り立ちませんよね。
ですので、土地の共有持ち分は、建物とセットにして売買することが通例です。
そのことを「敷地権」といいます。

古いマンションでは、いまだに土地と区分所有権と別々のこともあります。

そういう場合、登記を依頼する司法書士に「敷地権」の時より余計にお金を払う事になるでしょう。
「敷地権」と比べて変わるのはそれくらいですが、いらぬお金を払うのは、この場合仕方がありませんが、しっくりきません。

それに、区分所有権だけ登記して、土地の登記を「し忘れる」という事故の可能性も「敷地権」の場合は無くなるので安心・・・ということになります。

重要事項説明書を説明し、それでＯＫとなれば、引き続き、契約へと移ります。

これを1日でやってしまうケースがほとんどだと思いますが、中には数日間「間」を空けて欲しいとおっしゃるかたもいます。

この説明書は宅建主任者が行う必要があるので、そういう方へは、予め作成した重要事項説明書をメールで送るなどして、事前に内容を読んで頂くようにしています。

そして内容を確認していただいた上で、契約日にあらためて（契約に先だって）重要事項説明書の読み合わせをする…という段取りにします。

散々内容を確認して契約しても、ケースによっては、金融機関等の都合で融資特約の期日（この日までにローンの可否をとりつける）が間に合わないことがあります。

この場合、買主の申し出に売主が応諾することが前提ですが、この期限の延期をすることができます。

その時に交わすのが、期限延期の「合意書」というものです。

重箱の隅…、これに実は収入印紙を貼るのが正しい書類の交わし方なのです。

知っていて貼らない会社もあれば、きちんと貼る会社もあります。

すんなり決済を迎えられて、ハッピーエンドになれば、何も問題はないのですが、
反対にもし裁判沙汰になれば、収入印紙を貼っていない「合意書」は無効か、あるいは印紙税の脱税として扱われることになりますので特に買主側は注意してください。