不動産屋はコンビニより多いと聞いた事があります。

一般の方であればコンビニの方が多いのでは？と思うのではないでしょうか？

私も街中を歩いていてもコンビニの方がよく目に付いていました。

しかし、最近では不動産屋に目が行くようになるとやはりコンビニより多い

と感じるようになりました。

主要駅周辺では10店舗以上の不動産屋が1つの駅に軒を並べています。

数字から見ると…

◇コンビニは46,690店舗（H23年末時点データより）に対し

◇不動産業者の事業所数320,365（H18年時点）

→全てが店舗営業している訳ではありません

従業者規模別には･･

・5人未満：277,693

・5人～10人未満：28,805

・10人以上：12,346

・派遣・下請従業者のみ：1,521　となっています。

◇不動産業の法人数299,818（H21年時点）

※不動産業法人数の全産業法人数に占める割合は10.8％（H21年データより）

となっています。

この数字から見ても不動産屋が如何に多いかが分かります。

不動産屋＝全て同じ業務をしている訳ではないのですが、賃貸・売買・仲介・

管理等同エリアの中でかなりの不動産業者とバッティングして営業をしている

ことを考えると今後、人口減少や高齢化になる事は避けては通れず、より一層

同業者内での競争が激しくなるのではないかと感じてしまいます。

勿論、不動産業に限ったことではありませんが、“他社との差別化”が今後

生き残れる鍵となる事は間違いないのではないでしょうか。

今後、不動産屋の看板等を気にしてみて見ると不動産屋はコンビにより

多いことが分かるかと思います。

マンション（区分所有）における小規模滅失とは、建物価格の

2分の1以下に相当する部分が、地震・火災等により滅失する

ことをいいます。

逆に大規模滅失とは、建物価格の2分の1以上に相当する

部分が滅失することをいいます。

それぞれの復旧について、区分所有法の考え方が違ってきます。

専有部分の損害については、区分所有法および民法によれ

ば、各区分所有者が専有部分を単独で所有しているので、

原則的には区分所有者が単独で（集会の決議等を経ないで）

専有部分の復旧を行なうことができるのであるが、現実的には

管理規約の定めにより、専有部分を復旧するには理事長の承認

等の手続きを必要としているケースがほとんどです。

なお専有部分の復旧工事にかかる費用は、その専有部分の区分所有者の自己負担となります。

次に、共用部分の損害については、「小規模滅失」と「大規模滅失」により取扱いが異なります。

1． 小規模滅失の場合

小規模滅失の場合には、区分所有法の規定によれば、それぞれの区分所有者が単独で（集会の決議等を経ないで）、損害を受けた共用部分を復旧することができます。

しかし実際には、管理組合の集会の普通決議を経ることがほとんどです。
共用部分の復旧工事にかかる費用は、共用部分の持分割合に応じて区分所有者全員が費用を分担するようになります。

2．大規模滅失の場合
この場合には、復旧を行なうためには、区分所有者の集会の特別決議（区分所有者数の4分の3以上および議決権の各4分の3以上の賛成）により可決した場合にのみ、共用部分の復旧を行なうことができます。
このように大規模滅失については、復旧にかかる費用が巨額であること、建物自体の建替えも検討する必要があること等により、特別多数の賛成が要件とされています。

なお、大規模滅失における復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、復旧決議に賛成した区分所有者に対して、自己の所有する建物および敷地に関する権利を、時価で買い取るように請求することができます。
これは復旧に参加する意思のない区分所有者が、速やかに区分所有建物の権利関係から離脱できるように配慮した規定です。
なお、「小規模滅失」および「大規模滅失」のどちらについても、集会における区分所有者数の5分の4以上および議決権の5分の4以上の賛成により、区分所有建物の「建替え決議」を可決して、建物全部を建て替えることも可能になります。

一般の方であればマンション購入の際、このような説明は受けないですし、よっぽどのことがなければ小規模滅失ですら起こることは稀なのでこのような法律があることもご存じないかと思いますが、またいつ大地震が起きるか分かりません。現在マンションに居住されている方はこのような法律があることを知って頂ければと思います。

賃貸物件でよく『1ヶ月間フリーレント』など一定期間無料で入居を促進している

物件があります。

かつて貸し手市場だった頃には想像もつかなかった慣習ですが、今では借り手

市場の中で「なんとか借りてくれませんか」という大家の熱いラブコールみたいな

感じがします。

貸手の入居者獲得のための利益提供のステップとして…

1.一時金（礼金）を少なくする、または無くす

2.フリーレントを設ける

3.賃料を減額する

以上のような順番になるようです。

3.のように賃料を減額することが最終兵器になります。

なぜなら減額してしまうと毎月継続して入ってくる収入が減るからです。

礼金などの一時金はボーナスみたいなもので、最悪ボーナスはなくても毎月の

収入は減らしたくないというのと同じようなものです。

金融機関から資金調達している場合は、毎月の収入が減る事によって返済計画が

狂い指摘を受けることも考えられます。

それ以上に一番大きな要因は、賃料を減額することによって、その不動産そのものの価値が

下がってしまうということです。

収益不動産はそこから得られる収益、すなわち賃料を基準に価値が決まりますので、賃料を

減額=不動産価値が減少することになるのです。

したがって不動産の価値に直接影響しない（厳密に言うと

影響しますが…）一時金の減額やフリーレントによって何とか

入居者を獲得し、できれば賃料は下げたくないという順番に

なります。

借り手から見ると“フリーレント”は非常に魅力があるように感

じますが、貸し手側から見ると必死に入居者を獲得する為の

現れなのかと思うと一層借り手市場の流れが広がっているこ

とを感じさせられます。